物業(yè)費和幾乎每個百姓的生活都有密切的關(guān)系，然而物業(yè)費本身卻處在一個困局中。一邊是小區(qū)業(yè)主反對物業(yè)費上調(diào)，一邊是物業(yè)公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業(yè)主欠繳物業(yè)費，一邊是物業(yè)公司降低服務標準，導致更多的業(yè)主拒繳物業(yè)費。圍繞著“物業(yè)費”似乎形成了一個死結(jié)。

　　“管家”與“主人”的這些矛盾該如何解決?北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業(yè)費市場化的彈性定價機制，并在大興區(qū)試點房屋買賣須先繳清物業(yè)費。并計劃在將來《北京市物業(yè)管理條例》的立法中設置專門條款，解決物業(yè)費調(diào)價難、業(yè)主欠費等突出問題。

　　行業(yè)之殤：小區(qū)保安老齡化 服務倒退

　　十年前，北京普通物業(yè)公司招一個保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現(xiàn)在一個月2000多元包吃包住，也招不到年輕人。業(yè)主吐槽物業(yè)服務越來越差，物業(yè)也有苦衷：成本壓力大服務難提高。

　　家住回龍觀的吳先生最近幾年對物業(yè)的服務越來越不滿意，“服務差了，比如以前的保安都是小伙子，可現(xiàn)在都是老頭兒，甭說保護業(yè)主了，來個小偷也追不上啊。”

　　物業(yè)公司對此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業(yè)公司負責回龍觀經(jīng)適房的物業(yè)服務，一共400萬平米，有30多個小區(qū)3萬多戶業(yè)主。副總經(jīng)理陳曉麗說，除了公共部位和共有設施的保險，物業(yè)收取的物業(yè)費每平方米6毛錢左右。這個物業(yè)費標準已經(jīng)八九年沒有調(diào)整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因為一直在虧損。

　　物業(yè)公司人工成本，很多都是壓著北京市最低工資標準，逐年上調(diào)，但物業(yè)費卻一直沒調(diào)過。陳曉麗說，他們目前只能是苦苦支撐，每年虧損都在50%左右。

　　如果物業(yè)公司要收支平衡，物業(yè)費需要收多少錢?天鴻寶地物業(yè)公司測算，價格至少要漲到1元錢/平方米，但政府指導價沒有調(diào)整，擅自漲價是不可能的。他們也曾經(jīng)想過撤出，但因為是國企，管理的又是經(jīng)適房小區(qū)，不能說撤就撤。

　　虧空的物業(yè)費，企業(yè)只能自己背，辦法無非就是降低物業(yè)服務品質(zhì)，減人。陳曉麗介紹，比如以前一個小區(qū)20個保安，現(xiàn)在減到10個。面對業(yè)主們的意見，物業(yè)公司直言，現(xiàn)有的收費標準，只能提供這樣的服務。能保證小區(qū)的正常運行就行。

　　但物業(yè)費還是很難調(diào)。陳曉麗表示，一方面是政府指導價的限制，另一方面，大部分業(yè)主并不接受。

　　“我們管的有幾個小區(qū)成立了業(yè)委會，但業(yè)委會成立的第一件事，就是要降低物業(yè)費，哪怕減少一分錢也行，這也是業(yè)委會的業(yè)績。”陳曉麗說。

　　十年未調(diào)的經(jīng)適房物業(yè)費

　　業(yè)內(nèi)權(quán)威人士坦言，缺乏合理的調(diào)價機制，物業(yè)服務收費水平偏離市場成本，物業(yè)費上調(diào)困難，企業(yè)虧損，行業(yè)發(fā)展艱難已經(jīng)成為北京市當前物業(yè)發(fā)展的突出問題。

　　目前，北京的商品房物業(yè)費實行的是市場定價，經(jīng)適房則有政府指導價。2000年，北京市公布經(jīng)適房物業(yè)費基準價為0.5—0.52元/建筑平米，2005年上調(diào)至0.55元。

　　另一方面，近年來，人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲，如北京市最低工資標準由2000年的412元上漲至2014年的1560元，幾乎翻了兩番。2000年一個保潔人員的工資只有500元，如今卻達到2500元左右。

　　但在成本不斷上漲的壓力下，北京經(jīng)適房的物業(yè)費基準價卻10年沒有調(diào)整，仍然沿用2005年0.55元的標準。而商品房則由于缺乏合理的物業(yè)費調(diào)價機制，業(yè)主大會成立困難、業(yè)主對物業(yè)費上調(diào)存在排斥心理等多種原因，也出現(xiàn)了物業(yè)費多年未漲的局面，物業(yè)企業(yè)普遍面臨虧損情況，尤其是普通住宅和老舊小區(qū)更為嚴重。

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