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市場化手段破解物業(yè)管理難題

2014年12月16日() | 打印內(nèi)容 打印內(nèi)容

  物業(yè)費和幾乎每個百姓的生活都有密切的關(guān)系,然而物業(yè)費本身卻處在一個困局中。一邊是小區(qū)業(yè)主反對物業(yè)費上調(diào),一邊是物業(yè)公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業(yè)主欠繳物業(yè)費,一邊是物業(yè)公司降低服務標準,導致更多的業(yè)主拒繳物業(yè)費。圍繞著“物業(yè)費”似乎形成了一個死結(jié)。

  “管家”與“主人”的這些矛盾該如何解決?北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業(yè)費市場化的彈性定價機制,并在大興區(qū)試點房屋買賣須先繳清物業(yè)費。并計劃在將來《北京市物業(yè)管理條例》的立法中設置專門條款,解決物業(yè)費調(diào)價難、業(yè)主欠費等突出問題。

  行業(yè)之殤:小區(qū)保安老齡化 服務倒退

  十年前,北京普通物業(yè)公司招一個保安只要600到800元,而且招的都是小伙子,現(xiàn)在一個月2000多元包吃包住,也招不到年輕人。業(yè)主吐槽物業(yè)服務越來越差,物業(yè)也有苦衷:成本壓力大服務難提高。

  家住回龍觀的吳先生最近幾年對物業(yè)的服務越來越不滿意,“服務差了,比如以前的保安都是小伙子,可現(xiàn)在都是老頭兒,甭說保護業(yè)主了,來個小偷也追不上啊。”

  物業(yè)公司對此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業(yè)公司負責回龍觀經(jīng)適房的物業(yè)服務,一共400萬平米,有30多個小區(qū)3萬多戶業(yè)主。副總經(jīng)理陳曉麗說,除了公共部位和共有設施的保險,物業(yè)收取的物業(yè)費每平方米6毛錢左右。這個物業(yè)費標準已經(jīng)八九年沒有調(diào)整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲,但這也是沒有辦法的事,因為一直在虧損。

  物業(yè)公司人工成本,很多都是壓著北京市最低工資標準,逐年上調(diào),但物業(yè)費卻一直沒調(diào)過。陳曉麗說,他們目前只能是苦苦支撐,每年虧損都在50%左右。

  如果物業(yè)公司要收支平衡,物業(yè)費需要收多少錢?天鴻寶地物業(yè)公司測算,價格至少要漲到1元錢/平方米,但政府指導價沒有調(diào)整,擅自漲價是不可能的。他們也曾經(jīng)想過撤出,但因為是國企,管理的又是經(jīng)適房小區(qū),不能說撤就撤。

  虧空的物業(yè)費,企業(yè)只能自己背,辦法無非就是降低物業(yè)服務品質(zhì),減人。陳曉麗介紹,比如以前一個小區(qū)20個保安,現(xiàn)在減到10個。面對業(yè)主們的意見,物業(yè)公司直言,現(xiàn)有的收費標準,只能提供這樣的服務。能保證小區(qū)的正常運行就行。

  但物業(yè)費還是很難調(diào)。陳曉麗表示,一方面是政府指導價的限制,另一方面,大部分業(yè)主并不接受。

  “我們管的有幾個小區(qū)成立了業(yè)委會,但業(yè)委會成立的第一件事,就是要降低物業(yè)費,哪怕減少一分錢也行,這也是業(yè)委會的業(yè)績。”陳曉麗說。

  十年未調(diào)的經(jīng)適房物業(yè)費

  業(yè)內(nèi)權(quán)威人士坦言,缺乏合理的調(diào)價機制,物業(yè)服務收費水平偏離市場成本,物業(yè)費上調(diào)困難,企業(yè)虧損,行業(yè)發(fā)展艱難已經(jīng)成為北京市當前物業(yè)發(fā)展的突出問題。

  目前,北京的商品房物業(yè)費實行的是市場定價,經(jīng)適房則有政府指導價。2000年,北京市公布經(jīng)適房物業(yè)費基準價為0.5—0.52元/建筑平米,2005年上調(diào)至0.55元。

  另一方面,近年來,人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲,如北京市最低工資標準由2000年的412元上漲至2014年的1560元,幾乎翻了兩番。2000年一個保潔人員的工資只有500元,如今卻達到2500元左右。

  但在成本不斷上漲的壓力下,北京經(jīng)適房的物業(yè)費基準價卻10年沒有調(diào)整,仍然沿用2005年0.55元的標準。而商品房則由于缺乏合理的物業(yè)費調(diào)價機制,業(yè)主大會成立困難、業(yè)主對物業(yè)費上調(diào)存在排斥心理等多種原因,也出現(xiàn)了物業(yè)費多年未漲的局面,物業(yè)企業(yè)普遍面臨虧損情況,尤其是普通住宅和老舊小區(qū)更為嚴重。


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