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物業(yè)管理:一座待采的富礦

2014年12月16日() | 打印內(nèi)容 打印內(nèi)容

  隨著近年來國家城市化、城鎮(zhèn)化步伐的加快,人們生活水平的不斷提高,物業(yè)管理已經(jīng)顯現(xiàn)出其產(chǎn)業(yè)的價(jià)值,“朝陽產(chǎn)業(yè)”已初出端倪,并昭示出其巨大的發(fā)展空間。
  “一座城市,有多大的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生多大的物業(yè)管理市場(chǎng),他們之間應(yīng)該是1比1的關(guān)系。而長春物業(yè)管理市場(chǎng)仍不及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)值的三分之一,可見,物業(yè)管理市場(chǎng)空間巨大,潛力無限,是一座待采的富礦。”長春市房地局副局長黃立新說。

  當(dāng)前:多數(shù)物業(yè)公司虧損

  相對(duì)于各方普遍看好的前景,物業(yè)管理當(dāng)前現(xiàn)狀卻不樂觀,大多數(shù)企業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。物業(yè)管理企業(yè)目前存在3個(gè)難題:

  一是“掙錢難”。物業(yè)服務(wù)的錢不好掙是全國普遍存在的問題。在我市也有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠開發(fā)商反補(bǔ)、出租物業(yè)用房生存。造成這些問題的主要原因就是收費(fèi)不漲支出漲。某物業(yè)公司總經(jīng)理秦先生告訴記者,以保安為例,現(xiàn)在物業(yè)保安月工資在1500元到1800元之間,而餐飲業(yè)保安2000元,誰還愿意來物業(yè)當(dāng)保安呢。即使招來了,今后還要負(fù)擔(dān)這些員工的“五險(xiǎn)一金”,這些費(fèi)用也需要從物業(yè)費(fèi)中扣除,物業(yè)公司很難承受這些開支。

  一方面是人員開支等成本一再增加,另一方面是漲物業(yè)費(fèi)難上加難。某物業(yè)管理公司經(jīng)理曾先生告訴記者,目前物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本上是由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商后的結(jié)果,而不是靠成本測(cè)算后得出的合理價(jià)格,這就造成了物業(yè)公司入不敷出,只能縮減成本,將本來需要6個(gè)保安的小區(qū)控制在4個(gè),本應(yīng)巡邏3次減至2次,保潔次數(shù)由每日兩次降為1次。服務(wù)質(zhì)量的下降勢(shì)必引發(fā)業(yè)主抵觸情緒,拒繳物業(yè)費(fèi),造成惡性循環(huán)。

  二是“收費(fèi)難”。秦先生表示,物業(yè)費(fèi)收繳難已成為我市物業(yè)管理一大痼疾,以新鴻銘物業(yè)為例,5個(gè)小區(qū)中有兩個(gè)小區(qū)繳費(fèi)率超過90%,其他均在80%。造成收繳率達(dá)不到100%的主要原因就是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容不了解,有的房屋質(zhì)量問題和建筑設(shè)計(jì)問題也歸罪于物業(yè)。他們小區(qū)的一個(gè)業(yè)主就以買房時(shí)開發(fā)商承諾有綠地和健身設(shè)施未兌現(xiàn)為由拒交物業(yè)費(fèi),這種現(xiàn)象長期存在。

  數(shù)據(jù)顯示,目前我市物業(yè)費(fèi)平均收繳率不到60%,有些小區(qū)只能收上20%左右。

  三是稅負(fù)重。采訪中,物業(yè)管理公司普遍反映行業(yè)稅負(fù)較重。一位不愿透露姓名的物業(yè)公司高管表示,物業(yè)管理的本質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)受全體業(yè)主委托管理物業(yè)資產(chǎn),其所有收入與成本均具備“代收代付”的特性,理論上應(yīng)無需繳納相關(guān)稅費(fèi)。但與交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)相比,物業(yè)管理行業(yè)稅率較高,過高的稅負(fù)給物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展帶來了沉重的負(fù)擔(dān),不利于行業(yè)發(fā)展。

  改變:掃清行業(yè)發(fā)展障礙

  為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,幾年來,我市相繼出臺(tái)了《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長春市物業(yè)管理?xiàng)l例》,今年初,市政府又發(fā)布了《加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》,破解行業(yè)發(fā)展難題,為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展掃清了障礙。

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,指導(dǎo)意見的出臺(tái),明確界定了物業(yè)管理范圍,對(duì)業(yè)主大會(huì)規(guī)范化建設(shè)和管理給出相關(guān)規(guī)定,并且規(guī)定了新住宅小區(qū)招標(biāo)選聘,以及物業(yè)接管流程,解決了開發(fā)區(qū)遺留問題這一頑疾。同時(shí),在物業(yè)維修資金的使用上有所突破,對(duì)于緩解物業(yè)管理的壓力起到重要作用。

  不只如此,為了扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,打造良好發(fā)展環(huán)境,我市還設(shè)立了專項(xiàng)扶持資金,優(yōu)惠相關(guān)收費(fèi),對(duì)物業(yè)管理住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)用水、用電與民用同價(jià)。

  相關(guān)法規(guī)的建立對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。隨著市場(chǎng)的不斷規(guī)范,我市物業(yè)管理企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的軌道。

  未來:發(fā)展前景廣闊

  物業(yè)管理是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè),在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)經(jīng)歷上百年發(fā)展歷史,形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。上世紀(jì)80年代,物業(yè)管理從香港傳入內(nèi)地,此后,物業(yè)管理在國內(nèi)迅速發(fā)展,各地物業(yè)管理和從業(yè)人員迅速增加。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)和居住條件的追求日益提高,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)體系的重要組成部分和配套工程,越來越顯示出廣闊的市場(chǎng)前景。

  我市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)522家,從業(yè)人員35687人。我市市區(qū)已登記發(fā)證住宅房屋建筑面積9522.62萬平方米,其中物業(yè)管理面積為8727.34萬平方米,物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)91.65 %。市場(chǎng)前景可觀。

  住宅物業(yè)只是物業(yè)管理龐大市場(chǎng)體系中的一環(huán),城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快也給物業(yè)管理帶來更多的機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“當(dāng)前,長春市還是以住宅物業(yè)服務(wù)為主,但商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)已經(jīng)顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì),在物業(yè)服務(wù)收入中的占比日益提升。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展和市場(chǎng)的不斷細(xì)化,工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)需求日漸凸顯,這將是物業(yè)管理未來發(fā)展的潛力所在!

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